Критерии экономической эффективности жилищного строительства

В качестве критериев для оценки экономичности объемно-планировочного решения жилых домов обычно применяют два показателя в виде коэффициента К₁, характеризующего экономичность планировочного решения квартир, и коэффициента К₂, являющегося важным показателем экономики объемно-пространственного решения здания.

Коэффициент К₁ (плоскостной) выражает отношение жилой площади квартиры к полезной, коэффициент К₂ (объемный) — отношение строительного объема здания к жилой его площади. Чем больше коэффициент К₁, тем экономичнее планировочное решение квартиры. Однако в поисках экономичной жилой площади не следует забывать, что при высоком К₁ сокращается подсобная площадь.

Чем меньше коэффициент К₂, тем экономичнее объемное решение, так как на 1 м² жилой площади приходится меньше строительного объема здания. Сопоставлять экономичность по величине коэффициента К₂ можно лишь при примерно одинаковых планировочных и конструктивных решениях.

Для современных жилых домов с квартирами посемейного заселения характерны следующие значения этих коэффициентов: К₁=0,65—0,75 и К₂=4,5—5,5.

В последнее время коэффициент К₁ не играет основной роли, в связи с тем что комфорт квартир во многом определяется размерами подсобной площади.

Строительный объем здания определяют как произведение площади горизонтального сечения здания на уровне чистого пола первого этажа (по внешнему периметру наружных стен) на высоту здания. Высоту замеряют от отметки чистого пола первого этажа до верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия, а у домов с плоскими совмещенными крышами — до средней отметки верха крыши.

В общий строительный объем здания с подвалом включают также и объем его подвальной части. Объем подвала или полуподвала определяют умножением площади горизонтального сечения здания (на уровне первого этажа) на высоту от уровня пола подвала до чистого пола первого этажа.

Экономические показатели жилой застройки находятся в зависимости от целого ряда факторов. К ним относятся этажность зданий, конструктивные их схемы, протяженность долов, площади квартир, плотность застройки, благоустройство микрорайона и жилого района (инженерные коммуникации, улицы, дороги, транспорт, общегородские подводящие сети, зеленые насаждения).

Массовое жилищное строительство в городах примерно до 1965 г. было ориентировано в основном на застройку 5-этажными домами без лифтов, как более экономичными по сравнению с 2-, 3- и 4-этажными (последние дороже на 3—4%, трехэтажные — на 8—9% и двухэтажные — на 12—15%). Однако застройка 5-этажными жилыми домами, т. е. домами сравнительно небольшой этажности, привела к значительному росту территорий крупных городов, нерациональному использованию территории и увеличению расходов на благоустройство территории, инженерные подземные коммуникации и на строительство дорог.

С целью эффективного использования городской территории путем увеличения плотности застройки в последние годы в больших городах со сложным и дорогостоящим инженерным оборудованием территории (в Москве Ленинграде, Киеве и других) ведется массовое строительство жилых домов повышенной этажности.

Необходимо отметить, что вообще строительная стоимость домов повышенной этажности превышает стоимость 5-этажных зданий за счет устройства лифтов, мусоропроводов и усиления конструкций. Согласно СНиП в жилых домах высотой от 6 до 9 этажей требуется установка одного лифта, а в домах высотой 10 этажей и более — не менее двух лифтов.

Из домов с одним лифтом высотой от 6 до 9 этажей наиболее экономичны 9-этажные дома, так как у них удельная стоимость элементов нулевого цикла и крыши будет меньше. По той же причине среди домов с двумя лифтами высотой от 10 до 16 этажей более экономичны 16-этажные. Стоимость 1 м₂ жилой площади в 9-этажных домах на 4% ниже, чем в 6-этажных, а в 16-этажных — на 3% ниже, чем в 9-этажных.

Исходя из этих соображений, среди домов повышенной этажности наибольшее распространение получили дома 9- и 16-этажные. Наряду с этим по требованиям удобств возводят дома в 12—14 этажей, по градостроительным соображениям — дома высотой более 16 этажей. Строительство последних не носит массового характера, причем их стоимость выше, чем 16-этажных, так как в них требуются дополнительные санитарно-технические и инженерные устройства, противопожарные мероприятия и технические этажи.

Повышение этажности застройки с 5 до 9 этажей позволяет увеличить плотность жилого фонда в микрорайоне на 35%, а с повышением плотности жилого фонда снижаются микрорайонные затраты на внешнее благоустройство и внешние инженерные сети на 32%, районные затраты — на 22%. В результате стоимость единицы жилой площади с учетом затрат на внешнее благоустройство при повышении этажности уменьшается.

Большое влияние на экономичность застройки оказывает конструктивная схема здания. Так, при высоте домов до 16 этажей бескаркасные крупнопанельные здания экономичнее каркасных.

Стоимость 1 м² жилой площади можно снизить путем повышения средней протяженности зданий. Например, шестисекционный дом дешевле двухсекционного на 3—5% вследствие уменьшения удельного объема торцовых стен.

Увеличение средней площади квартиры также приводит к снижению стоимости 1 м² жилой площади. Так, если жилая площадь квартиры увеличена с 28 до 32 м², стоимость 1 м² жилой площади уменьшается на 3—3,5%.

Повышение плотности застройки жилых микрорайонов с доведением ее только до верхнего предела действующих норм дает возможность снизить стоимость строительства примерно на 1%.

Экономии средств в жилищном строительстве можно также достигнуть путем сокращения количества домов с подвалами (при использовании одного подвала для обслуживания группы близко расположенных домов). Целесообразно также устройство в домах вместо подвала технического подполья, используемого для инженерных коммуникаций; это решение дает экономию около 3—4% по сравнению с затратами на устройство подвала.

Стоимость жилищного строительства в значительной степени зависит от характера застройки, от обеспеченности территории строительства городскими инженерными коммуникациями — дорогами, сетями водопровода, канализации, тепло- и газоснабжения. Чтобы избежать дополнительных земляных работ, следует вести застройку в разных уровнях с использованием при расстановке зданий на участке естественного рельефа местности.

Некоторая экономия средств может быть достигнута также путем сокращения площади асфальтовых покрытий в микрорайонах и применения более легких типов покрытий для проездов внутри микрорайона.

Одним из резервов снижения стоимости жилищного строительства и его сроков является концентрированное его размещение. Разбросанная выборочная застройка удорожает строительство, поэтому целесообразно размещение нового жилого фонда главным образом на свободных территориях в крупных жилых комплексах.

Совершенствование конструкций жилых домов и методов их возведения тоже существенно удешевляет стоимость строительства. Практика подтвердила, что единица площади в крупнопанельных жилых домах дешевле, чем в кирпичных, на 10—12%.

Показатели технико-экономической опенки конструкций приведены ниже при рассмотрении различных структурных частей зданий.