Продав комнату в коммуналке или особняк, «двушку» в хрущёвке или земельный надел, собственник получает прибыль, с которой обязан уплатить государству некоторую часть. При этой простой, казалось бы, финансовой процедуре всё же возникают разнообразные вопросы, неожиданные проблемы, вызванные непониманием системы налогообложения. Какие ошибочные действия совершают налогоплательщики при выполнении своих обязательств?

Налог с продажи недвижимости- особенности и ошибки рассчета

Заниженная цена в соглашении

Чтобы величина налога была поменьше, участники договорённости указывают в контракте сниженную, по сравнению с настоящей, цену. Но с недавнего времени эта хитрость потеряла всякий смысл, так как налоговый сбор рассчитывается, исходя из стоимости объекта по кадастру. Если в договоре указана более крупная сумма, основой для подсчёта станет она. Расчёт платежа осуществляется так: полученная при реализации выручка умножается на 0,7.

Отказ от юриста

Профессионал окажет неоценимую помощь при оформлении документации, что позволит избежать волокиты. Он проконсультирует клиента относительно налогового законодательства, чтобы процесс был абсолютно понятен налогоплательщику.

Декларирование нулевого дохода

Не следует забывать, что с выгоды от продажи имущества, которым собственник обладал более 5 лет, сбор не производится. Поэтому подавать «нулевую» декларацию бессмысленно. Это трата времени и дополнительное бремя.

Переуступка прав

Уступка ДДУ всё шире распространяется на жилищном рынке, и многие полагают, что, если они передали право на жилплощадь в новостройке, пока ещё не стали законными владельцами, налогом их не обложат. Это не так. Но налогообложению подлежит только реально вырученный капитал. Если дольщик перепродал свой договор на 500 тыс. дороже, чем он обошёлся ему, то 13% он заплатит только с этих денег.

Сроки налогообложения

Уже говорилось об отсутствии необходимости платить за то, что находилось в собственности более 5 лет. В некоторых случаях этот срок составляет всего 3 года. Сокращён период владения, когда:

  • квартира, домик в деревне или дача приобретены по наследству, после кончины родственников первого ряда (бабушка и дедушка, родители, братья, сёстры, супруги) или по договору дарения;
  • хозяином квартиры человек сделался в результате приватизации;
  • жилплощадь перешла во владение в силу договорённости о пожизненной ренте;
  • продаваемое жильё является у гражданина единственным.

Расчёт размера платежа

Когда недвижимость реализуется до истечения трёх или пяти лет, доход с продажи облагается налогом. При этом важно правильно произвести подсчёты в своей личной бухгатерии, а иначе можно запросто переплатить налог и переплату эту никто вам не вернёт. Из объёма полученной прибыли надо вычесть сумму расхода, понесённого при приобретении недвижимости. Если купленный за 4 млн. дом продан за 5 млн., дивиденды составили 1 000 000 рублей. С этой выручки и придётся уплатить налог.
Ничего не нужно платить, если квартира реализована за те же деньги, за которые покупалась, или даже по более низкой стоимости. Но задекларировать операцию продавец всё равно обязан.

Одна сделка или две

Зная, что налогом облагается лишь реальная прибыль от реализации, продавцы порой считают, что ничего не должны государству, если потратили средства от реализации одной жилплощади на покупку другой. Ведь дохода они не получили. Но это две разные сделки, и их не следует объединять. Уплата 13% от прибыли после продажи имущества – это обязанность гражданина РФ, и никакого значения не имеет, на что были потрачены вырученные деньги. Это по закону уже другой контракт.

Нежилое или жилое имущество

Все правила, о которых шла речь выше, применимы исключительно к жилой недвижимости. Если продаваемые помещения нежилые, в их отношении не действует закон о сроке владения в 3 или 5 лет. Не считаются жилой собственностью, к примеру, апартаменты. Их обладатели этим преимуществом воспользоваться не могут.

Если хозяин не один

Обладателями жилья могут быть все члены семьи, если, например, она перешла к ним в ходе приватизации. Должен ли каждый из них платить пошлину с прибыли от продажи? Да, в соответствии с имеющейся у него долей собственности, каждый владелец платит свою часть налогового взноса. Если в качестве налогоплательщика выступает только один, остальные, как неплательщики, попадут под штрафные санкции.

Скрыть доходы от ФНС

Не стоит даже пытаться обмануть налоговиков, не оформляя декларацию. Договор купли-продажи в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Вся информация автоматически передаётся оттуда в налоговую службу. Поэтому незадекларированная прибыль непременно обнаружится. ФНС либо обяжет нарушителя подать декларацию, либо самостоятельно начислит обязательную к уплате сумму. В этом случае налоговики оформляют ещё и штраф за несвоевременную подачу сведений.